把握以房産投資聯合經(jīng)營并承擔經(jīng)營風險業務實質，準确申報納稅

在不改變房産所有權的情況下，以房産投資聯合經(jīng)營，按實現經(jīng)營淨收益的一定比例收取租金分成(chéng)，是實務中較爲常見的一種(zhǒng)經(jīng)營模式。特别是在近年來企業紛紛開(kāi)始輕資産運營的背景下，這(zhè)種(zhǒng)經(jīng)營模式越來越多。最近，一些納稅人向(xiàng)筆者咨詢：以房産投資聯合經(jīng)營并承擔經(jīng)營風險時(shí)，相關企業應如何準确地申報納稅呢？

具體案例

A公司屬房地産開(kāi)發(fā)企業，B公司屬商業運營公司，均爲增值稅一般納稅人。2019年10月，A、B兩(liǎng)家公司簽訂合同，約定A公司將(jiāng)其原值爲3200萬元的一幢樓出租給B公司，B公司出資將(jiāng)其裝修爲大型購物中心後(hòu)對(duì)外出租，并負責日常運營管理，租賃期爲10年，租賃期從2020年1月1日起(qǐ)算。A公司按B公司淨收益（租金減去攤銷的裝修費、水電費、物業費、稅金等）的60%收取租金。如出現虧損，暫不收取租金。後(hòu)期實現的淨收益，先用于彌補虧損，直至虧損彌補完後(hòu)恢複收取租金。

2020年，B公司向(xiàng)商戶轉租收取租金等210萬元。扣除攤銷的裝修費、水電費、物業費等後(hòu)，淨收益爲-31萬元。按協議約定，A公司不收取租金，故A公司就(jiù)該不動産出租業務未申報繳納稅款，B公司就(jiù)其收取的租金收入申報繳納了增值稅。2021年，B公司向(xiàng)商戶轉租收取租金等320萬元。扣除攤銷的裝修費、水電費、物業費等後(hòu)，淨收益爲93萬元。按協議約定，淨收益先彌補上年虧損31萬元後(hòu)，A公司按淨收益60%收取租金37.2萬元，A公司按37.2萬元的租金收入申報繳納房産稅4.1萬元（37.2÷1.09×12%），但未申報繳納增值稅；B公司按320萬元的轉租收入申報繳納了增值稅26.42萬元（320÷1.09×9%）。

案例分析

表面(miàn)上看，A、B兩(liǎng)家公司簽訂的合同屬于租賃合同。但根據合同約定，A公司按B公司淨收益的60%收取租金，也就(jiù)是說(shuō)A公司的租金收入和B公司的淨收益挂鈎，表明A公司承擔了B公司的經(jīng)營風險。從業務實質角度而言，A、B兩(liǎng)家公司形成(chéng)了聯合經(jīng)營關系。

在申報納稅過(guò)程中，A公司認爲，其房産出租給了B公司，就(jiù)房産稅而言，應按租金收入爲計稅依據申報繳納；就(jiù)增值稅而言，B公司轉租後(hòu)已申報納稅，其不應就(jiù)出租收入再申報繳納增值稅。因此，2021年，A公司按37.2萬元的租金收入申報繳納房産稅4.1萬元，未申報繳納增值稅。

筆者認爲，A公司的觀點是錯誤的。在增值稅方面(miàn)，根據《财政部 國(guó)家稅務總局關于全面(miàn)推開(kāi)營業稅改征增值稅試點的通知》（财稅〔2016〕36号）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第一條規定，在中華人民共和國(guó)境内銷售服務、無形資産或者不動産（以下稱應稅行爲）的單位和個人，爲增值稅納稅人，應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業稅。據此，A、B兩(liǎng)家公司均爲增值稅納稅義務人，其收取的租金，均應申報繳納增值稅。與此同時(shí)，A公司就(jiù)租金收入申報繳納增值稅的同時(shí)，可向(xiàng)B公司開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，B公司可抵扣對(duì)應的增值稅進(jìn)項稅額。2020年，因B公司淨收益爲-31萬元，A公司不收取租金有正當理由，不繳納增值稅并無不當；但2021年，A公司收取租金37.2萬元，應申報繳納增值稅3.07萬元（37.2÷1.09×9%）。

在房産稅方面(miàn)，《中華人民共和國(guó)房産稅暫行條例》第二條明确，房産稅由産權所有人繳納。根據A公司與B公司簽訂的合同，房産所有權并未轉移，仍由A公司所有，B公司僅取得使用權，且聯合經(jīng)營期滿後(hòu)房産所有權仍屬A公司所有，因此A公司是房産稅的法定納稅義務人。

同時(shí)，《國(guó)家稅務總局關于安徽省若幹房産稅業務問題的批複》（國(guó)稅函發(fā)〔1993〕368号）第一條明确，對(duì)于投資聯營的房産，應根據投資聯營的具體情況，在計征房産稅時(shí)予以區别對(duì)待。對(duì)于以房産投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房産原值作爲計稅依據計征房産稅；對(duì)于以房産投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的情況，實際上是以聯營名義取得房産的租金，應根據《中華人民共和國(guó)房産稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房産稅。

在本案例中，A公司按B公司淨收益的60%收取租金，承擔了B公司的經(jīng)營風險，構成(chéng)了聯合經(jīng)營關系，因此A公司應按房産原值作爲計稅依據計征房産稅，即2020年A公司應繳納房産稅26.88萬元（3200×70%×1.2%），2021年應繳納房産稅26.88萬元。本案例中，A公司2020年未繳納房産稅，2021年按37.2萬元的租金收入申報繳納房産稅4.1萬元，存在明顯錯誤。

風險提醒

随著(zhe)近年來以房産投資聯合經(jīng)營的情況越來越多，相關企業在稅務處理上需要高度注意。從實踐看，該業務模式主要涉及增值稅、企業所得稅、房産稅、印花稅等稅種(zhǒng)，其中增值稅和房産稅上容易發(fā)生風險，特别是房産稅，實踐中發(fā)生和A公司類似風險的案例并不罕見。

筆者提醒以房産出資的聯合經(jīng)營企業，一定要加強對(duì)稅收政策的學(xué)習和理解，尤其要準确地把握自身的業務實質，實事(shì)求是地判斷租金收益是否同對(duì)方收益挂鈎、是否承擔了經(jīng)營風險。一旦承擔了經(jīng)營風險、構成(chéng)了聯營關系，那麼(me)就(jiù)應當嚴格按政策規定準确申報繳納房産稅，切勿在不加甄别的情況下盲目按租金收入申報房産稅，導緻發(fā)生風險。