以物抵債，是銀行處置不良資産的一種(zhǒng)有效手段，是銀行在無法以貨币資金收回貸款時(shí)，爲降低信貸資産風險而收回借款人相應實物資産以抵償債務的行爲。筆者發(fā)現，一些商業銀行取得抵債資産的過(guò)程中，會(huì)面(miàn)臨複雜的涉稅問題。其中，常見的一個問題是抵債房産如何繳納房産稅。
案例
商貿企業M公司2010年以名下的100套商鋪作爲抵押，向(xiàng)Q商業銀行申請貸款2億元。2019年，該公司宣告破産。當年6月，當地人民法院判決，以企業抵押的100套商鋪作價，抵償其對(duì)Q銀行的1.5億元欠款。爲縮減出售成(chéng)本，Q銀行希望將(jiāng)100套商鋪統一出售，并由買方承擔各項稅費。但由于遲遲難以找到合适買家，Q銀行一直未辦理過(guò)戶手續，也未繳納接收和持有期間的各項稅費。
2021年，Q銀行將(jiāng)100套商鋪打包出售給某資産管理公司，在當年2月和5月分兩(liǎng)次辦理過(guò)戶手續（從M公司過(guò)戶給Q銀行、從Q銀行過(guò)戶給資産管理公司）。在此過(guò)程中，Q銀行僅就(jiù)兩(liǎng)次過(guò)戶期間的3個月屬期申報繳納了房産稅。稅務機關認爲，Q銀行實際持有抵債房産的時(shí)間，與申報房産稅的稅款所屬期存在差異，可能(néng)存在稅務風險。
分析
Q銀行的抵債資産管理人員認爲，銀行接收抵債資産屬于“無奈之舉”。爲了盡可能(néng)減少損失，一般約定由抵債資産的買受方承擔所有稅費和拖欠的物業費等。待找到抵債資産的買受方後(hòu)，再辦理過(guò)戶手續并統一申報繳納稅費和滞納金。實踐中，多數抵債資産并非優良資産，難以進(jìn)行出租或正常使用，如在法院判決後(hòu)立即過(guò)戶，會(huì)對(duì)銀行造成(chéng)一定負擔。
Q銀行的财務人員認爲，根據《國(guó)家稅務總局關于房産稅 城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89号）第二條規定，購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續、房地産權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起(qǐ)，計算繳納房産稅。因此，在辦理過(guò)戶手續前，房産稅的納稅義務人，應爲商鋪的原持有人，即M公司。銀行隻需繳納房屋權屬登記期間的房産稅，即2021年3月—5月的房産稅。
不過(guò)，民法典第二百二十九條規定，因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導緻物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。據此，自法律文書生效時(shí)起(qǐ)，無論法院裁定的抵債房産是否完成(chéng)過(guò)戶，抵債房産的産權已經(jīng)發(fā)生實質性轉移。也就(jiù)是說(shuō)，應當以法院出具的法律文書生效時(shí)間，作爲“辦理房屋權屬轉移、變更登記手續、房地産權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書”的時(shí)間。自2019年6月起(qǐ)，債務人M公司對(duì)于抵債房産的房産稅納稅義務終止。自2019年7月至過(guò)戶給買受方資産管理公司期間，Q銀行需要繳納抵債房産的房産稅。
經(jīng)過(guò)稅務人員的風險提示和納稅輔導，Q銀行的财務人員整理了抵債房産相關資料，梳理了抵債資産管理流程，并前往抵債房産所在地的稅務機關補繳了房産稅和相應的滞納金。
建議
實務中，多數銀行認爲，抵債資産不屬于自有房産，并爲其單獨設置科目進(jìn)行核算，未囊括進(jìn)銀行自持的固定資産範圍。在申報繳納房産稅時(shí)，銀行财稅人員往往僅歸集固定資産項下的房地産項目，容易造成(chéng)房産稅的漏報和少報。
近年來，以房抵債的現象呈現增多趨勢。爲防範少繳、漏繳房産稅的風險，建議銀行财稅部門、行政部門和風控部門等各部門的相關人員強化對(duì)抵債資産的閉環管理，從法院判決接收抵債資産之日起(qǐ)，确定納稅義務發(fā)生時(shí)間，按期繳納各項稅費，避免産生滞納金和罰款，防止對(duì)銀行的信用等級造成(chéng)影響。
