【風險點1】混淆普通标準住宅界定【風險等級】★★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業建造高級公寓按普通标準住宅申報增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的免征土地增值稅。【政策依據】根據《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務院令第138号）第八條規定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的。【預計風險】房地産開(kāi)發(fā)企業建造高級公寓或者既建高級公寓又建普通住宅，應分别核算增值額。不分别核算增值額或不能(néng)準确核算增值額的，其建造的普通住宅也不能(néng)适用免稅規定。同時(shí)帶來産生土地增值稅的風險。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業應嚴格按照項目所在地規定的普宅标準劃分業态類型。
【風險點2】預收款未按預征率預交土地增值稅【風險等級】★★【風險描述】房企未按照項目所在地規定預征率交土地增值稅。【政策依據】根據《土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字[1995]6号）第十六條規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入，由于涉及成(chéng)本确定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後(hòu)再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。《财政部國(guó)家稅務總局關于營改增後(hòu)契稅、房産稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》(财稅〔2016〕43号)第三條第一款規定：“土地增值稅納稅人轉讓房地産取得的收入爲不含增值稅收入。”《國(guó)家稅務總局關于營改增後(hòu)土地增值稅若幹征管規定的公告》(國(guó)家稅務總局公告2016年第70号)一、關于營改增後(hòu)土地增值稅應稅收入确認問題營改增後(hòu)，納稅人轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅。适用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；适用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。爲方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地産開(kāi)發(fā)企業采取預收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地産項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款【預計風險】房地産開(kāi)發(fā)企業未按項目所在地規定預征交土地增值稅産生罰款、滞納金的風險。【解決方法】在各地具體征管處理時(shí)有兩(liǎng)種(zhǒng)方式：一種(zhǒng)是按照公式換算，預征土地增值稅按照不含稅金額确定計稅依據，另一種(zhǒng)是按照預收款扣除應預繳增值稅稅款，餘額作爲土地增值稅的計征依據。企業應按照當地政策規定，确定土地增值稅的計征依據，乘以預征率計算應預繳的土地增值稅，預征率由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況核定。房地産開(kāi)發(fā)企業應及時(shí)與項目所在地的稅務機關聯系，了解并掌握土地增值稅預征的方式、方法，并嚴格按照規定履行納稅義務。
【風險點3】隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格【風險等級】★★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業通過(guò)簽訂陰陽合同等方式，隐瞞、虛報房地産實際成(chéng)交價格。【政策依據】《土地增值稅暫行條例》 第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地産評估價格計算征收：（一）隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉讓房地産的成(chéng)交價格低于房地産評估價格，又無正當理由的。《土地增值稅暫行條例實施細則》法字[1995]6号第十四條 條例第九條（一）項所稱的隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格，是指納稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著(zhe)物價款的行爲。隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格，應由評估機構參照同類房地産的市場交易價格進(jìn)行評估。稅務機關根據評估價格确定轉讓房地産的收入。【預計風險】稅務局在複核土地增值稅清算報告時(shí)，房屋成(chéng)交價格是稽查重點。房地産開(kāi)發(fā)企業通過(guò)隐瞞、虛報房地産成(chéng)交價格，存在少計收入，産生少交土地增值額的風險。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業應核查銷售台賬，是否存在同類型房屋售價不一緻、偏差過(guò)大的情況。同時(shí)要注意，稅務局一般會(huì)要求房地産開(kāi)發(fā)企業提供定價方案，通過(guò)售價偏差的情況，找出隐瞞、虛報成(chéng)交價格的線索。
【風險點4】提供扣除項目不實【風險等級】★★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業在土地增值稅清算申報時(shí)，不據實提供扣除項目金額。【政策依據】根據《國(guó)家稅務總局關于房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187号）：四、土地增值稅的扣除項目（一）房地産開(kāi)發(fā)企業辦理土地增值稅清算時(shí)計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。除另有規定外，扣除取得土地使用權所支付的金額、房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本、費用及與轉讓房地産有關稅金，須提供合法有效憑證；不能(néng)提供合法有效憑證的，不予扣除。（二）房地産開(kāi)發(fā)企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、開(kāi)發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開(kāi)發(fā)成(chéng)本的單位面(miàn)積金額标準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關确定。（三）房地産開(kāi)發(fā)企業開(kāi)發(fā)建造的與清算項目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：1.建成(chéng)後(hòu)産權屬于全體業主所有的，其成(chéng)本、費用可以扣除；2.建成(chéng)後(hòu)無償移交給政府、公用事(shì)業單位用于非營利性社會(huì)公共事(shì)業的，其成(chéng)本、費用可以扣除；3.建成(chéng)後(hòu)有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成(chéng)本、費用。（四）房地産開(kāi)發(fā)企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本。房地産開(kāi)發(fā)企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。（五）屬于多個房地産項目共同的成(chéng)本費用，應按清算項目可售建築面(miàn)積占多個項目可售總建築面(miàn)積的比例或其他合理的方法，計算确定清算項目的扣除金額。【預計風險】稅務局在複核土地增值稅清算報告時(shí)，扣除項目是核查重點。房地産開(kāi)發(fā)企業通過(guò)不實申報扣除項目，減少增值額，産生少繳土地增值稅的風險。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業在土地增值稅清算過(guò)程中，應核查下列重點内容：1.開(kāi)發(fā)成(chéng)本是否高于同類型項目平均成(chéng)本。2.核查建築經(jīng)濟指标是否過(guò)高。3.價格簽證單是否與市場價格一緻。
【風險點5】推遲收款入賬時(shí)間以不含增值稅收入計賬【風險等級】★★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業利用營改增計稅方法不同，爲降低土地增值稅的收入金額，人爲推遲老項目收入入賬時(shí)間，少計收入。【政策依據】根據《國(guó)家稅務總局關于營改增後(hòu)土地增值稅若幹征管規定的公告》（國(guó)家稅務總局公告2016年第70号）：一、關于營改增後(hòu)土地增值稅應稅收入确認問題營改增後(hòu)，納稅人轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅。适用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；适用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。【預計風險】房地産開(kāi)發(fā)企業利用營業稅與增值稅計稅方法不同，推遲銷售款入賬時(shí)間，以不含稅的收入确認土地增值稅銷售收入，降低增值率，少計算土地增值稅。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業在土地增值稅清算過(guò)程中，對(duì)于收入确認時(shí)間，要注意下列兩(liǎng)個時(shí)間點：1.核查銷售合同約定的收款時(shí)間。2.核查預收賬款明細賬入賬時(shí)間。
【風險點6】開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東等行爲不申報土地增值稅【風險等級】★★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)所有權轉讓的開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵等行爲，未視同銷售房地産申報土地增值稅。【政策依據】《國(guó)家稅務總局關于房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187号）：三、非直接銷售和自用房地産的收入确定（一）房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨币性資産等，發(fā)生所有權轉移時(shí)應視同銷售房地産， 其收入按下列方法和順序确認：1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格确定；2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值确定。【預計風險】房地産開(kāi)發(fā)企業將(jiāng)所有權轉讓的開(kāi)發(fā)産品用于職工福利、獎勵等行爲，未視同銷售房地産申報土地增值稅，少計增值額，産生少繳土地增值稅的風險。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業在土地增值稅清算過(guò)程中，核查收入時(shí)，要重點核查銷售台賬，是否存在未收房款直接用于職工福利、獎勵、對(duì)外投資、分配給股東的行爲。應按照政策規定的方法和順序計算收入金額。
【風險點7】利息支出據實扣除超過(guò)同類同期貸款利率【風險等級】★★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業據實扣除的利息支出超過(guò)商業銀行同類同期貸款利率。【政策依據】《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實施細則》（财法字[1995]6号）第七條第三款規定：财務費用中的利息支出，凡能(néng)夠按轉讓房地産項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能(néng)超過(guò)按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能(néng)按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能(néng)提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地産開(kāi)發(fā)費用中一并計算扣除。在這(zhè)種(zhǒng)情況下，房地産開(kāi)發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地産開(kāi)發(fā)成(chéng)本之和的10％以内計算扣除，具體比例由省、自治區、直轄市人民政府規定。【預計風險】房地産開(kāi)發(fā)企業據實扣除的利息支出超過(guò)商業銀行同類同期貸款利率，減少增值額，産生少繳土地增值稅的風險。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算時(shí)，在計算扣除項中的利息時(shí)，如果符合據實扣除利息支出的條件，一定要核查借款合同、約定的利率、時(shí)間等。提供借款方是否爲金融機構，是否有合規利息票據，與同期人民銀行公布的商業銀行同類同期貸款利率比對(duì)，是否利率超标，正确計算應扣除的利息金額。
【風險點8】營改增後(hòu)取得的發(fā)票不合規申報扣除項【風險等級】★★【風險描述】房地産開(kāi)發(fā)企業取得營改增後(hòu)建安發(fā)票，備注欄未注明建築服務發(fā)生地縣（市、區）名稱及項目名稱。【政策依據】《國(guó)家稅務總局關于全面(miàn)推開(kāi)營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事(shì)項的公告》（國(guó)家稅務總局公告2016年第23号）的規定：（二）提供建築服務，納稅人自行開(kāi)具或者稅務機關代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，應在發(fā)票的備注欄注明建築服務發(fā)生地縣（市、區）名稱及項目名稱。《國(guó)家稅務總局關于營改增後(hòu)土地增值稅若幹征管規定的公告》（國(guó)家稅務總局公告2016年第70号）規定：五、關于營改增後(hòu)建築安裝工程費支出的發(fā)票确認問題營改增後(hòu)，土地增值稅納稅人接受建築安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國(guó)家稅務總局關于全面(miàn)推開(kāi)營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事(shì)項的公告》（國(guó)家稅務總局公告2016年第23号）規定，在發(fā)票的備注欄注明建築服務發(fā)生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。【預計風險】營改增後(hòu)，房地産企業取得建築安裝服務公司開(kāi)來的增值稅發(fā)票時(shí)，備注欄未注明建築服務發(fā)生地縣（市、區）名稱及項目名稱或備注欄填寫錯誤，使得計算土地增值稅時(shí)，不得扣除該項成(chéng)本。【解決方法】房地産開(kāi)發(fā)企業土地增值稅清算過(guò)程中，在計算扣除項目時(shí)，必須逐一複核發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間，如果是“營改增”後(hòu)取得的建築施工發(fā)票，備注欄未按要求填寫清楚的，不得計入扣除項目中。
